Понятия цены и стоимости объекта оценки — как соотносятся?

Стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан. Цена – количество денег, за которое продавец согласен продать, а покупатель готов купить объект. Стоимость определяет оценщик. Цена формируется в конкретной сделке ее участниками часто на базе величины стоимости.

В разговоре с оценщиком заказчики иногда путают категории цены и стоимости, что может привести к непониманию и затягиванию процедуры оценки. Хотя разница между ценой и стоимостью достаточно очевидна.

Цена – это количество денег, запрашиваемое, предлагаемое или уплачиваемое за товар или услугу. Понятие цены связано с обменом товара или услуги. При подготовке сделки покупатель и продавец, по сути, обсуждают соотношение между ценой предложения (денежной суммой, запрашиваемой за товар) и ценой спроса (количеством денег, предлагаемых за товар). В результате торга определяется приемлемая для продавца и покупателя цена сделки, которая после ее совершения становится историческим фактом.

Категория стоимости намного сложнее. Не углубляясь в теорию стоимости, рассмотрим определение самого распространенного вида стоимости – рыночной. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, в результате оценки стоимости оценщик определяет наиболее вероятную цену продажи объекта оценки. На базе стоимости может формироваться цена сделки. И фактическая цена продажи, определяемая в результате переговоров между продавцом и покупателем, может отличаться от стоимости по разным причинам. Однако стоимость является важным ориентиром не только при установлении цены, но и в сделках залогового кредитования, при разделе наследуемого имущества и др. Важность оценки стоимости для определения цены особенно высока в ситуациях со сложными, нестандартными объектами оценки – например, нетиповых двухуровневых квартир, загородных коттеджей.

Рассмотрим разницу между ценой и стоимостью на примере оценки квартиры. Продавец первоначально выставил квартиру на продажу за 5 млн.руб. (цена предложения). Покупатели считали эту цену предложения на продажу завышенной. Сделка затягивалась. Особо настойчивый покупатель предлагал купить квартиру за 4,6 млн.руб. (цена спроса). Не придя к соглашению, стороны решили заказать оценку. Оценщик рассчитал рыночную стоимость квартиры, равную 4,7 млн.руб. Однако сделка по продаже квартиры по была совершена по цене 4,8 млн.руб. (цена сделки): так решили продавец и покупатель.